Het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) betrof een uitspraak in kort geding met regels indien een overheidslichaam voornemens is een onroerende zaak te verkopen. Op 4 april jl. heeft het Hof in de bodemprocedure de koopovereenkomst vernietigd die de gemeente Didam had gesloten met een koper van een onroerende zaak omdat de gemeente de hiervoor bedoelde regels niet heeft nageleefd. De gemeente en de koper hebben verdedigd dat hun koopovereenkomst in stand moet worden gelaten omdat de beslissingen in het Didam-arrest in het algemeen worden gezien als een verrassende afwijking van de daarvóór geldende rechtsopvattingen en als een forse afwijking van de tot dat moment bestaande gebruiken bij projectontwikkeling. Het Hof heeft dit verweer verworpen. De gemeente wist vanaf 2016 dat X mogelijk belangstelling had voor de onroerende zaak. Verder heeft X in 2018 de gemeente en de koper gesommeerd om de koopovereenkomst niet te sluiten met argumenten die grosso modo overeenkomen met de regels uit het Didam-arrest en X is daarop een kort geding begonnen. Desondanks hebben de gemeente en de koper de koopovereenkomst gesloten in 2019, kort vóór de mondelinge behandeling bij dit Hof in de kortgedingprocedure. Zij hebben daarmee het risico genomen dat de rechter achteraf hun standpunt niet zou volgen. Onder deze omstandigheden is vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:40 lid 2 BW op vordering van de gepasseerde geïnteresseerde ondernemer de passende remedie tegen de niet-naleving van de regels uit het Didam-arrest. Een andere beslissing zou het voor een overheidslichaam te gemakkelijk maken om de rechter voor een voldongen feit te plaatsen door de koopovereenkomst aan te gaan nog vóór diens uitspraak. Het Hof zoekt voor de sanctie van vernietiging aansluiting bij het aanbestedingsrecht. De door de Hoge Raad in het Didam-arrest geformuleerde regels die een overheidsinstantie moet naleven bij een verkoop van een onroerende zaak zijn geïnspireerd op het aanbestedingsrecht. Het gebrek van de (koop)overeenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels ziet op de totstandkoming van die overeenkomst, niet op de strekking of inhoud ervan. De Hoge Raad heeft in eerdere arresten beslist dat niet-naleving van de aanbestedingsregels van Europese origine niet leidt tot nietigheid van de rechtshandeling. Naar analogie van deze rechtspraak en van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012 zal het Hof daarom de vernietiging van de koopovereenkomst op vordering van X uitspreken. Verder is het Hof van oordeel dat de gemeente onrechtmatig jegens X heeft gehandeld door de koopovereenkomst te sluiten. Immers, door de koopovereenkomst te sluiten heeft de gemeente in strijd met het in artikel 3:14 BW verankerde gelijkheidsbeginsel gehandeld, terwijl bovendien op dat moment een vordering aanhangig was tot het verkrijgen van een verbod om deze overeenkomst te sluiten. Omdat de kans dat X schade heeft geleden door de onrechtmatige daad van de gemeente aannemelijk is – ook als alsnog de door X gevorderde openbare en niet-discriminatoire biedingsprocedure wordt doorlopen – zal ook de vordering van X tot vergoeding van de schade nader op te maken bij staat worden toegewezen. Hof Arnhem-Leeuwarden 04-04-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796.
